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    2. 寫字樓價格更接近真實產品價值

      作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

      金九銀十,北京房價快速攀升,近郊區域住宅價格又一次超過寫字樓售價,商住倒掛現象再次上演。
        根據國家統計局10月22日發布的大中城市新房價格指數,北京9月房價同比增幅達20.6%,六環內單價2萬元以下的住宅基本絕跡。但據搜狐焦點商業地產調查發現,北京近郊多個寫字樓項目,市場行情并沒有隨著整體市場水漲船高,售價明顯低于同區域住宅價格。
      “住宅均價大概在3.3—3.4萬,寫字樓只要2.9萬,”昌平住總萬科金域國際的銷售人員告訴記者。除了金域國際,位于房山的綠地啟航國際寫字樓售價為19000元/平米,但同一項目的住宅產品售價已達26000元/平米,區域內首創新悅都、世茂維拉、萬科幸福匯等多個住宅項目價格也同樣在26000—28000元/平米左右,和寫字樓相比價格最高差了近萬元。
        同時,亦莊區域寫字樓與住宅的售價更為懸殊,位于亦莊核心區緊鄰地鐵沿線的力寶廣場為區域內5A寫字樓項目,售罄后已于近期交房,在售的二手房價格為26000平米。區域內萬科金域東郡、金茂悅等住宅新盤地理位置已接近6環,且沒有地鐵接駁,但售價相較亦莊核心區域的寫字樓仍高出4000—8000元/平米。
        此外,通州、大興區域寫字樓項目售價同樣低于區域內住宅價格。但在國際房地產市場中,相近地段的商業地產項目售價往往比住宅項目高出30%左右。
        “寫字樓價格更接近真實產品價值”
        “目前的市場環境,國際慣例在國內短時間難以實現?!敝性禺a商務樓宇部總經理徐越分析,在目前的市場形勢下,住宅產品供應少需求多,具有相對價格優勢的郊區產品需求旺盛,進一步刺激了價格的攀升。寫字樓市場則更為理性,供應與需求相對平衡,不會在短期內出現較大幅度的波動?!吧套〉箳斓默F象,很大程度是住宅的價格被擠壓的過高,而不是寫字樓的價格低,寫字樓的價格更貼近真實的價值?!?br/>  除此之外,寫字樓與住宅拿地成本的差別,也影響了入市后的價格。據土地整理儲備中心土地成交數據顯示,大興天宮院板塊,住宅項目萬科橙所在地塊的住宅樓面價,扣除保障房之后將近1萬,但項目北側的寫字樓項目綠地啟航國際所屬的義和莊地塊,在區位上更接近核心區域,同樣緊鄰軌道交通,但樓面價就只有8000多。此外,今年年中泰禾地產受讓的兩宗的通州臺湖地塊住宅地塊的樓面價格比商業金融用地的樓面價高近7000元/平米。
        “商住倒掛”抄底商業正當時
        “商住倒掛”當前,是否適合抄底商業地產?徐越認為,商業地產自身的巨大價值還沒有被充分挖掘,仍處于價值洼地,適合進行長線投資行為。對于新興區域而言,配套還不夠完善,沒有得到客戶認可,需求雖然還有待挖掘,但城市化進程的推進,核心區域商務產品供應稀缺給位于郊區的寫字樓很大的升值空間。此外,住宅產品征收個人所得稅后,在稅費成本上相交商業產品并沒有明顯的優勢,價格有明顯差異的情況下,住宅的投資客群將進一步擠壓至商業地產。

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