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    2. 淡季活躍 渝寫字樓和倉儲需求持續增長

      作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

      2018年3月30日,重慶 —世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發布《2018年第一季度重慶房地產市場回顧與展望》報告。研究報告顯示:

      · 寫字樓市場在傳統淡季受聯合辦公大面積成交驅動,需求端相對活躍,租金持續下跌,但未來下探空間有限。

      · 商業地標項目升級調整,吸引更多首進品牌進駐。新零售熱備受市場關注,科技創新在現代商業運營的價值被市場普遍認同,并以多重維度呈現。

      · 物流倉儲市場供需兩旺,集中供應短期推高市場空置水平,但第三方物流主導的穩定需求提振業主信心,季內租金觸底反彈。

       

      *寫字樓租金指平均賬面租金;

      **零售物業租金指購物中心首層平均租金;

      ***物流倉儲租金指含物管費在內的平均有效租金總額。

      數據來源:世邦魏理仕研究部,2018年第一季度

      優質寫字樓市場:聯合辦公助力需求增長

      2018年第一季度,重慶優質寫字樓新增供應10.8萬平方米,位于渝北的重慶國際都會交付。至季末,重慶甲級寫字樓存量突破260萬平方米。

      受傳統淡季影響,一季度凈吸納量錄得5.1萬平方米,但同比漲幅高達159%,顯示出需求端升溫的走勢。究其原因,一方面,聯合辦公在渝快速擴張,錄得大面積成交;另一方面,辦公需求自2017年中期開始,走勢持續向好。甲級寫字樓繼續主導需求端,凈吸納量貢獻率占比逾七成。重慶甲乙級寫字樓的租金差值普遍小于中西部同能級城市,因而甲級寫字樓租金性價比優勢凸顯,帶動甲寫需求持續活躍??傮w而言,新增供應推動市場空置率小幅回升,截至季末全市均值達到40.8%,環比上浮0.3個百分點。

      行業方面,專業服務業、金融業與科技新媒體(TMT)分列本季三大需求來源。聯合辦公在渝布局加速,MFG分別簽約企業天地2號樓與WFC即為一例。聯合辦公需求加速釋放推動專業服務業以46.7%的貢獻率,躍升為需求首要來源。其次,金融業以18.9%的貢獻率成為第二驅動力,其中,以車貸、投資理財為代表的非傳統金融業回暖復蘇,持續加速相關企業辦公需求釋放。此外,作為2017年辦公市場新增需求亮點,TMT行業在政府的大力培育以及政策的持續引導下,其產業成長持續投射于辦公市場,延續自2017年下半年開始的逐步活躍態勢。本季,TMT行業以15.8%的貢獻率,繼續位列全市前三大需求來源。

      就整體市場而言,供過于求的核心矛盾依舊存在,市場整體情緒未現根本逆轉,租金持續承壓。但需指出,長期降租導致寫字樓市場的租金需求彈性顯著下降,因此,業主方進一步大幅下調租金的意愿降低。統計數據顯示,重慶優質寫字樓平均租金至季末報81.6元每平方米每月,環比微跌0.5%。

      展望2018年,重慶預計將迎來逾60萬平方米新增供應。世邦魏理仕預判整體市場壓力仍將持續一段時間,空置率大幅回落的可能性較低,但活躍需求有望推動空置率短期回調。未來4-6個季度,市場供需矛盾在持續高企的供應量沖擊下,難有根本性緩解。租金仍將下行,但下探空間有限。

      世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管戴暉表示:“在新經濟發展支撐下,預計受聯合辦公、科技類企業帶動,2018年重慶寫字樓需求將穩中有升。市場發展進入新階段,業主之間的價格競爭亦將逐步轉向品質與服務等多維度的競爭格局。三北區域也將成為未來市場關注的焦點?!?/p>

      零售物業市場:科技應用改變消費慣性,新零售熱引市場關注

      第一季度,觀音橋商圈迎來全新商場開業—天和里,為市場帶來3.3萬平方米的新增供應。

      需求方面,受季節性因素的影響,整體成交活躍度不及其他季度。重慶零售物業市場伴隨數個高端購物中心開業,整體商業氛圍在量和質方面均得以提升。地標項目依然備受市場的關注,業態與品牌升級逐步常態化。北城天街繼續往中高端及輕奢方向進行調整,新引進Armani Exchange。萬象城首層仍持續錄得國際品牌租戶進駐,季內Stella McCartney、Maje進駐。江北嘴商圈的IFS引入Ruth’s Chris Steak House重慶首店,引發關注。

      科技在零售物業市場的應用已大勢所趨,亦備受矚目。大數據和智能系統的出現加速了品牌商和運營商與消費終端的信息流通,并配合現代物流提升配送效率、增強消費者體驗感。新零售在超市業態的動向可見一斑,超級物種在渝擴張即為一例。此外,智能系統的應用有助于提升消費體驗、增強顧客黏性。季內,愛琴海購物中心引入的商鋪定位查詢系統能夠更好引導客流動線,提升消費體驗。

      從統計層面來看,重慶購物中心首層平均租金環比上漲0.1%,報393.3元每月每平方米??罩寐虱h比微跌0.1個百分點,報10.8%。重慶市場仍會是國際品牌關注的西區重點城市之一。預計2018年,市場將迎來48萬平方米的新增供應,區域型及社區商業以填補部分近郊、新興板塊的商業空白。未來,科技應用將繼續改變商業市場及消費市場格局,大數據及智能系統的應用愈加頻繁。

      世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|商業部主管江南表示:“經歷2017年市場調整及品牌升級后,重慶商業能級不斷提升。以江北觀音橋區域為代表,全市主要核心與次級板塊共同演繹提檔升級。同期,新零售與新科技元素逐一面市,與商業地產加速融合,傳統零售亦積極響應。如何有效結合市場新動向并積極轉型應對,料將成為全新的商業命題?!?/p>

      倉儲物流市場:傳統淡季供需兩旺

      本季,重慶高標準倉儲物流市場錄得安博兩江新區二期、嘉民兩江新區一期、維龍沙坪壩一期及嘉民空港西地塊一期四個項目交付,新增供應共計23萬平方米。維龍沙坪壩項目是鐵路物流港首個高標準倉儲項目。因新交付項目進駐率暫時較低,全市平均空置率環比上升2.0個百分點,報29.5%。盡管如此,重慶倉儲物流市場在淡季仍保持活躍需求,季度凈吸納量高達13萬平方米,較上年同期上漲265.4%。行業細分方面,市場仍由第三方物流企業主導,其凈吸納量貢獻率超過六成。盡管電商的整體需求占比低于其他中西部城市,但預計在未來,新零售熱將帶動相關倉儲需求增長。統計層面,良好需求走勢帶動高標準倉儲物流市場平均租金環比上漲0.6%,報24.9元每月每平方米。

      預計2018年全年,重慶高標準倉儲物流市場將迎來近90萬平方米的新增供應,全市總存量預計超過250萬平方米。集中供應一方面加劇項目和區域之間的資源競爭,另一方面市場成熟度亦將伴隨更多高標準項目的建成不斷提升。

      世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|工業部主管尤鵬偉表示:“一方面,重慶市場面臨供應大量釋放的壓力,尤其非核心區域的項目將面臨較大的挑戰;另一方面,電商線上平臺在消費市場上的競爭必然延伸到線下倉儲物流基地布局的資源競爭,電商及相關第三方物流的需求還未大量釋放,這是重慶高標準倉儲物流市場未來發展的機會點?!?/p>

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